Les 5 erreurs les plus courantes concernant les taxes foncières commerciales

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  • En tant qu’experts du conseil en fiscalité foncière, Services d’évaluation immobilière possède une vaste expérience dans l’identification des erreurs commises par l’évaluateur fiscal local sur les parcelles immobilières commerciales, à la fois dans leurs registres fonciers et dans l’évaluation des terrains, des bâtiments et des améliorations. L’identification, la quantification et la correction de ces erreurs peuvent aider les contribuables à réduire la valeur de leur propriété, en abaissant leur passif d’impôt. Ci-dessous, nous détaillons les cinq erreurs les plus courantes liées à l’impôt foncier commercial que nous rencontrons en représentant nos clients et les secteurs dans lesquels ces erreurs se produisent le plus souvent.

    1. Mauvaise classification: Les évaluateurs classent souvent une propriété comme «commerciale» alors qu’elle devrait être classée comme «résidentielle». Divers types et usages de bâtiments sont admissibles à une classification résidentielle, selon les lois de la juridiction, l’utilisation, la durée et le type d’occupation du bâtiment. La classification de la propriété peut avoir un impact sur l’évaluation de la propriété, le pourcentage d’évaluation qui est imposable et le taux d’imposition appliqué. Property Valuation Services sait comment confirmer qu’une propriété est classée avec précision dans les registres d’évaluation du comté, comment demander un changement de classe, y compris les procédures d’appel, et même comment obtenir une classification commerciale / résidentielle fractionnée, pour des propriétés telles que des centres de réadaptation, des hôtels et plus encore.
    2. Erreurs caractéristiques de la propriété: Les évaluateurs fiscaux locaux doivent garder des détails sur divers aspects de chaque propriété, y compris la superficie totale du bâtiment, la qualité et la qualité de la construction, les éléments de construction intérieure, les améliorations du site, le zonage et plus. Avec l’utilisation de systèmes informatisés d’évaluation de masse et des bureaux d’évaluation en sous-effectif, leurs registres contiennent souvent des erreurs. PVS est compétent pour examiner les cartes d’enregistrement des comtés, les programmes SIG et effectuer des visites de sites pour identifier et corriger ces erreurs, qui peuvent avoir un impact significatif sur la valeur d’une propriété. Les lois de certaines juridictions permettent également d’apporter des corrections au cours des années d’imposition précédentes, ce qui économie d’impôt pour les propriétaires.
    3. Approche d’évaluation incorrecte: Il y a trois méthodologies acceptées valoriser l’immobilier commercial: approche coût, approche revenu et approche de comparaison des ventes. Les évaluateurs fiscaux utilisent généralement le mauvais pour des types de propriétés spécifiques. De nombreux évaluateurs utilisent une technique ou un logiciel d’évaluation de masse plutôt que d’évaluer chaque propriété individuellement en fonction de la propriété, de la fonction et de l’âge de la propriété et du marché local. Les propriétés à usage spécial et complexes qui sont construites par ou pour un propriétaire / exploitant spécifique et pour une expérience à usage unique, leurs propres formes d’obsolescence, d’amortissement accéléré et de problèmes de vacance. Les évaluateurs de comté sont tenus d’évaluer toutes les propriétés résidentielles, commerciales et industrielles de leur juridiction et ont rarement l’expertise nécessaire pour évaluer correctement ces sujets particuliers. Ils ont également tendance à «chasser une vente», en fixant l’évaluation d’une propriété à son prix de vente le plus récent, qui peut inclure des biens personnels et une valeur commerciale, peut ne pas être une transaction sans lien de dépendance ou peut inclure des facteurs financiers influents.
    4. Évaluations inéquitables. La plupart des États exigent que l’évaluateur fiscal local évalue toutes les propriétés de type similaire de manière égale et uniforme, en tenant compte des différences de taille, d’âge et d’emplacement. En réalité, ce n’est pas toujours le cas. PVS découvre souvent des méthodologies d’évaluation différentes appliquées au même type de propriété, un manque d’ajustements ou des ajustements inexacts appliqués dans leurs modèles de comparaison, ou des évaluateurs ne choisissant que certaines propriétés à comparer, conduisant à des évaluations injustes pour les autres propriétaires. Dans certains États, un argument d’équité est le seul nécessaire pour poursuivre un appel, même si la valeur marchande attribuée de la propriété est juste. Savoir collecter, ajuster et présenter des comparables dans un argument d’équité peut conduire à des économies d’impôts importantes pour les propriétaires.
    5. Double imposition entre l’immobilier et les biens personnels. Divers composants physiques d’un immeuble commercial sont inclus dans la valeur de l’immobilier selon la pratique d’évaluation, mais PVS découvre systématiquement que ces caractéristiques sont imposées en tant qu’actifs corporels sur le compte de propriété personnelle de l’entreprise dans les États du comté. Les contrevenants courants comprennent les finitions intérieures, les armoires, les comptoirs et les éviers, les systèmes d’alarme incendie, les mises à niveau de CVC et d’électricité, et les interrupteurs de générateurs, et chaque fois qu’un permis de construction est soumis. Il s’agit d’une double imposition et nécessite un recours auprès de l’évaluateur local pour retirer les biens immobiliers non imposables du compte d’équipement corporel. Les rénovations d’appartement, mais également des bâtiments et les nouvelles constructions sont également une source de double imposition, l’évaluateur augmentant l’évaluation de l’immobilier commercial pour un propriétaire / bailleur, tout en ajoutant des améliorations locatives au compte de biens personnels commerciaux du ou des locataires. Savoir comment examiner l’évaluation immobilière pour la juste valeur marchande et comment classer correctement les actifs lors du dépôt d’une déclaration de revenus fonciers est primordial pour éviter la double imposition, et d’une manière qui passe l’inspection d’audit. PVS a une vaste expérience, abritant un département pour chaque type de taxe et une équipe de vérification qualifiée pour réduire les cotisations et s’assurer que les contribuables en récolteront les bénéfices à l’avenir.

    Image par F.Muhammad de Pixabay

    Les évaluateurs d’impôts locaux sont chargés d’évaluer tous les biens immobiliers de la ville, de la ville ou du comté, et des erreurs sont inévitables. Le fardeau de corriger ces erreurs incombe au propriétaire. Les contribuables devraient vérifier systématiquement l’exactitude de leurs évaluations de l’impôt foncier commercial et s’assurer qu’ils sont imposés équitablement par rapport aux autres sur le marché. Contrats avec une entreprise comme Property Valuation Services, qui dispose d’un personnel d’évaluation et d’une expertise fiscale, peut augmenter considérablement vos chances de réduction de valeur. Si votre propriété n’a pas été examinée récemment ou si vous avez des inquiétudes, contactez notre bureau pour un examen.

     

     

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