L’assurance dommages ouvrage du logement

Qui doit souscrire l’assurance dommages ouvrage ?

Le maître d’ouvrage, c’est-à-dire toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’immeuble, fait réaliser les travaux.

Le promoteur immobilier ou le vendeur
Il doit souscrire cette assurance au bénéfice des propriétaires successifs. La loi vise les promoteurs aussi bien professionnels qu’occasionnels.

Le maître d’ouvrage
Il est concerné s’il traite directement avec l’architecte et l’entrepreneur ou s’il construit sa maison lui-même.

Le constructeur de maisons individuelles
La loi l’oblige à préciser, dans le contrat de construction conclu avec le maître d’ouvrage, la référence de l’assurance dommages ouvrage. À défaut d’obtention de cette assurance dans le délai prévu par le contrat de construction de maison individuelle, toutes les sommes versées doivent être remboursées au maître d’ouvrage. Le prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte les mentions obligatoires relatives à cette assurance.

Certains constructeurs de maisons individuelles
Sont concernés ceux qui proposent à leurs clients d’adhérer à une assurance de groupe dont ils ont eux-mêmes négocié les garanties et le prix avec leur assureur. Le maître d’ouvrage reste libre d’accepter ou non. S’il accepte, c’est le constructeur qui souscrit l’assurance pour le compte du maître d’ouvrage. Il doit remettre au maître d’ouvrage une attestation d’assurance comportant au verso un extrait du contrat.

Un organisme ou un professionnel (syndicat de copropriété…)
Le maître d’ouvrage peut le charger des démarches administratives, juridiques ou financières. Dans ce cas, il doit donc souscrire cette assurance en qualité de mandataire, notamment pour les travaux sur les parties communes et relevant de la garantie décennale.

La déclaration du risque

La proposition d’assurance est un questionnaire par lequel celui qui souhaite s’assurer décrit son risque à l’assureur. En fonction des réponses apportées au questionnaire, les entreprises d’assurances peuvent accorder les garanties demandées ou refuser de couvrir le risque.

De son côté, l’assuré reste libre de revenir sur sa demande : la proposition d’assurance n’engage ni l’assuré ni l’assureur. Mais, une fois le contrat conclu, la proposition devient un document contractuel, parce que les informations qui y sont données par l’assuré représentent la base des engagements de l’assureur.

Les renseignements demandés concernent le futur assuré, l’opération de construction, son coût, les dates prévues pour le début et la fin des travaux, le contrôleur technique, l’étendue des garanties demandées, les différents intervenants dans l’opération de construction et certaines caractéristiques de la construction.

L’assuré est obligé de fournir à l’assureur, à la demande de celui-ci, la preuve de l’existence des contrats d’assurance de responsabilité professionnelle souscrits tant par lui-même que par les réalisateurs et le contrôleur technique.

Les clauses types

Tout contrat d’assurance dommages ouvrage doit obligatoirement comporter les clauses types figurant dans le Code des assurances. Constituant un minimum de garantie, elles concernent la durée et le maintien de la garantie, les exclusions et les obligations réciproques de l’assuré et de l’assureur, notamment en cas de sinistre.

Les déclarations prévues par les clauses types

L’assuré doit :

• fournir à l’assureur, à la demande de celui-ci, les attestations d’assurance des constructeurs avec lesquels il a traité ;
• lui déclarer les réceptions des travaux et remettre, dans le mois de leur prononcé, le ou les procès-verbaux et le relevé des observations ou réserves non levées du contrôleur technique ;
• lui adresser un dossier technique comportant au moins les plans et descriptifs de l’ensemble des travaux effectivement réalisés, dans le délai maximal d’un mois à compter de leur achèvement ;
• lui notifier, dans le délai maximal d’un mois à compter de leur achèvement, le constat de l’exécution des travaux éventuellement effectués au titre de la garantie de parfait achèvement, ainsi que le relevé des observations ou réserves restées non levées du contrôleur technique ;
• lui déclarer le coût total de construction définitif.

La tarification

L’assurance dommages ouvrage est obligatoire, mais les assureurs qui la proposent sont en concurrence et les tarifs sont libres.

Chaque assureur consulté fixe la cotisation en fonction, notamment, des éléments suivants :

• le coût de la construction ;
• la qualification professionnelle des constructeurs ;
• l’existence et l’étendue d’une mission de contrôle technique des travaux par un contrôleur technique agréé ;
• la souscription de garanties facultatives comme les garanties de bon fonctionnement ou des dommages immatériels après la réception (par exemple, perte de loyers si un logement est rendu provisoirement inhabitable) ;
• la présence d’une étude de sol.

Le calcul de la cotisation

Elle est calculée par application d’un taux sur le coût total de construction définitif.

Cette cotisation unique à régler à l’assureur comprend :

• la cotisation provisoire résultant de l’estimation prévisionnelle du coût total de construction ;
• l’ajustement de la cotisation résultant du coût total de construction définitif, cet ajustement étant payable dès la déclaration dudit coût, et au plus tard dans les deux mois de cette déclaration.

Le Bureau central de tarification

Telle que la loi la définit, l’obligation d’assurance est d’abord une obligation de s’assurer et s’applique à la personne porteuse du risque : il ne s’agit pas d’une obligation pour l’assureur d’assurer. Afin que tous les intéressés puissent satisfaire à la loi, il a été créé un Bureau central de tarification.

Si l’assureur consulté laisse passer quarante-cinq jours sans répondre à la demande d’assurance, formulée par courrier recommandé (avec demande d’avis de réception), son silence est considéré comme un refus. Dans ce cas, l’assuré a quinze jours pour saisir le Bureau central de tarification (BCT, 1, rue Jules-Lefebvre, 75009 Paris) par lettre recommandée.

Cet organisme fixera le montant de la cotisation à payer et l’assureur sera tenu d’accorder sa garantie.